Среди оценок тенденций рынка недвижимости достаточно много неопределенности: показатели рынка трактуются покупателями и продавцами в своих интересах. Одни говорят об обвале, другие о том, что цены на недвижимость значительно не изменились. Мы попробовали проанализировать существующую тенденцию и определить дальнейшии варианты развития рынка недвижимости Харькова и как вариант Украины в целом.

За текущий год наблюдалась следующая хронология изменения цен на недвижимость: с января по апрель рост рынка недвижимости составил в среднем 20 % и это подогревало активность участников рынка. Активность рынка провоцировали как доступные кредиты банков, так и высокий процент спекулятивных сделок. Апрель стал месяцем, когда были зафиксированы наивысшие показатели как цен, так и спроса на недвижимость. ( Например, однокомнатные квартиры в Харькове в спальных районах стоили на начало года: 50-55 тыс. долл, на апрель - 60 тыс.долл.) С конца апреля рост цен остановился и в мае-июне количество сделок уже значительно сократилось. Причиной сокращения количества сделок было, в первую очередь, введение банками ограничений на выдачу ипотечных кредитов, большой разрыв между доходами основной массы покупателей (не спекулянтов) и стоимостью недвижимости, а также появившееся ожидание снижения цен на фоне мирового финансового кризиса. Уже в июне некоторым продавцам приходилось снижать цену до 20%, чтобы привлечь покупателей, но основная масса цен предложений объектов недвижимости оставались на уровне апреля. Абсолютный застой рынка в июле - августе мог оправдаться сезоном отпусков. Участники рынка ожидали сентября, роста деловой активности и спроса на недвижимость, хотя были и такие, кто ожидал дальнейшию стагнацию.
Сентябрь. Политика банков в отношении выдачи ипотечных кредитоа ужесточилась еще больше, сделок практически нет, но цены пока держатся на прежнем уровне.
Октябрь. Некоторые продавцы не выдерживают и начинают медленно снижать цены. Сделок по прежнему нет.
Ноябрь. Тенденция снижения цен продолжилась - но уже галопирующими темпами. Такого не ожидал никто. К концу месяца цены реальных продаж в разных районах г.Харькова «рухнули» по сравнению с апрелем на 40-50% (в долларовом эквиваленте; падение в гривнах составило 25-30%).(Например, однокомнатные квартиры в Харькове на конец ноября в спальных районах стоили 25-30 тыс.долл.). И только такая цена начала вызывать интерес у покупателей. Сейчас сделок на рынке недвижимости по прежнему практически нет, но покупатели оживились.

Среди возможных факторов влияния на развитие рынка в ближайшее время можно отметить следующие:
- нежелание покупателей покупать недвижимость без четкой уверенности в наступлении ценового «дна»;
- осознание большинством продавцов недвижимости того, что цены за их «аппартаменты» стали как минимум в два раза ниже и в связи с этим изменение качественной структуры предложения;
- давление залогодержателей(банков) на продавцов, просрочивших выплаты по кредитам и как следствие появление новых объектов по демпинговым ценам, что привидет к «пробитию» среднего по городу ценового барьера в 1000 долларов за метр квадратный;
-негативное влияние падения курса гривны;
-отсутствие ипотечных кредитных программ в банках или их предложение по очень жестким условиям.

Исходя из этого цены будут дальше снижаться и застой продлится как минимум до весны 2009г. Кстати, многие агентства недвижимости Харькова отмечают тот факт, что на рынке имеется контингент людей, которые обладают «живыми» деньгами, однако воздерживаются от покупок, выжидая ценового «дна». Из этого следует, что при явном достижении рынком дна, эти люди могут образовать некий бум покупок и цены на недвижимость снова поползут вверх, но уже наверняка не так быстро.
Остается один вопрос: где же дно? По мнению аналитического отдела АН Харьковская недвижимость\" оно уже близко, хотя до нормальной работы рынка недвижимости еще далеко.